Le promoteur, Immobel France, a présenté jeudi 9 juillet 2020 son (nouveau) projet. Le précédent projet était de 133 logements répartis en 3 immeubles et 30 maisons individuelles. Le nouveau programme est de 230 logements répartis en 6 maisons individuelles, 5 immeubles et une résidence sénior de 100 logements.

Le premier promoteur, Nafilyan & partners, a été racheté par Immobel (rachat à 100% annoncé le 2 juillet 2019). Le permis de construire initial a été délivré par Chantal Brunel le 31 octobre 2016, puis les deux permis modificatifs ont été obtenus tacitement par Yann Dubosc le 6 mars 2018 et le 8 septembre 2018.

Un permis de construire obtenu tacitement parce que le maire ne l'a pas signé a la même valeur juridique qu'un permis signé par le maire. Pour le maire c'est juste un jeu de mots lui permettant de dire "je ne l'ai pas signé" mais le résultat est identique et la responsabilité est identique. 

120 logements à l’hectare, c’est trop.

Le nouveau projet du promoteur Immobel France est donc de 130 logements répartis entre 5 immeubles de 20 à 25 logements chacun et 6 maisons individuelles, auxquels il faut ajouter une résidence sénior à services de 100 logements. Ces maisons font 120 m2 habitables environ sur des parcelles de 300 m2. Sur le quartier du golf, en dehors de quelques maisons avec dimensions exceptionnelles, la plupart des maisons font 150 à 200 m2 habitables sur des parcelles de 750 m2 en moyenne. Sur la parcelle de l’ancien hôtel, de 1,9 hectare on dépasse ainsi largement les 100 logements à l’hectare. Pour mémoire, le quartier le plus dense de Bussy se situe autour de la place de la Marne et atteint une densité entre 150 et 200 logements à l’hectare.

Comment le promoteur est-il arrivé à atteindre cette densité ? Simplement en réduisant le nombre de logements individuels sur parcelles privées, en multipliant les immeubles, maintenant au nombre de 5 et en ajoutant une résidence sénior de 100 logements sur 40% de la parcelle qui n’a pas changé de taille. Et surtout il a supprimé toute voirie interne, il n’a laissé que des circulations piétonnes permettant de rapprocher ainsi les bâtiments. Sur la parcelle de 19693 m2 il ne reste ainsi plus que 39% d’espace non bâti. La surface de plancher construite est ainsi passée de 10000 m2 environ à 14000 m2.

Aucune maîtrise des flux liés aux logements

Les 6 maisons directement sur la rue auront entre une et deux voitures à garer sur leur parcelle, leurs poubelles seront ramassées devant chacune d’elle.

Pour les 5 immeubles de 124 logements, il est prévu deux parkings souterrains totalisant environ 190 places et un parking visiteurs de 11 places. Pour les poubelles, il est prévu un local au pied de chaque immeuble et un local général pour le ramassage à côté de l’entrée des parkings.

Pour la résidence sénior à service de 100 logements, il n’est prévu qu’un parking de 43 places. Il n’est pas prévu que les résidents, valides pour la plupart, n’aient de voiture. Le personnel de la résidence, représentant environ 15 à 20 personnes par jour devra utiliser le parking ou les transports en commun. Les visiteurs partageront ainsi avec le personnel motorisé les 43 places de parking. Les poubelles seront gérées en un point unique au niveau du parking de la résidence.

D’autres projet plus en adéquation avec le quartier sont possibles

On le sait, le principal souci dans ce dossier, et l’amortissement des coûts d’achat de la parcelle, initialement aux environs de 6 M€.

La première solution aurait été de faire uniquement du logement individuel. En reprenant la densité moyenne du quartier de 18 logements à l’hectare et en arrondissant à 20 logements à l’hectare, on aurait pu construire 40 logements sur la parcelle avec de grandes surfaces habitables (250 m2).

La deuxième solution aurait été de construire uniquement une résidence sénior à services de 150 logements.

Dans les deux cas, on intégrait sans souci les coûts initiaux (6 M€), les coûts de construction (2500 €/m2 env.), la marge du promoteur (il réclame 25%) et la TVA (20%).

Pourquoi existe t-il une inflation des mètres carrés construits, est-ce le témoignage d’un dérapage de certains coûts (coûts initiaux, marge du promoteur, ou nouveaux coûts induits) ?